买不买房　学者开发商各执一词

　　一种观点：今年武汉楼市供求平衡，是买方市场；另一观点：投资地产仍是理想选择

　　“你们的房子还会跌多少？”成了这次春季房交会购房者的常用语。楼市的走势到底是涨还是跌，昨日记者采访到的专家学者和开发商的观点存在明显交锋。

　　华中科技大学教授朱佳林表示，长期来看，武汉楼市需求为800万方左右，与去年武汉市场的供应量相当，今年武汉房市将会是一个“供求平衡，买方市场”格局。

　　武汉复地房地产开发公司总经理王基平则认为,投资房地产在目前国内来说确实还是一个比较理想的工具，特别是在武汉这样一个中部城市。

　　省住房制度改革研究会会长曾繁杰认为，房地产业的走向还是要看供求关系。

　　文/本报记者　杨春　刘飞超

　　图/本报记者　田振龙

　　实习生　马杰

　　学者论点

　　华中科技大学教授朱佳林——

　　今年武汉楼市：供求平衡买方市场

　　华中科技大学教授朱佳林在昨日武汉房地产形势座谈会表示，长期来看，武汉楼市需求为800万方左右，与去年武汉市场供应量相当。今年武汉楼市将是“供求平衡，买方市场”格局。

　　去年武汉楼市不正常

　　朱佳林说，2006 年底武汉楼市均价3953 元。2007 年底是5331元，市场呈亢奋状态，房价飞涨。一年上涨了将近1400元，这样的上涨幅度在房地产市场上极不正常。

　　由此带来的结果是，今年开年以来，市场遇冷，量价齐降。2007年成交8.9 万套，日均262套。而今年5月第一周的销量仅达到去年的日均销量。

　　“其实，开发商也不希望那样涨下去”朱佳林说，去年8 月房价飞涨之时，他曾与几个开发商长谈。“他们也战战兢兢，提心吊胆。”

　　可喜的是，市场正在理性回归。“多年以来，我们的房地产市场发展在目标上常常有一些自我冲突，不太一致的地方。”楼市的目标是，供求平衡，结构合理，价格平稳。“每年涨30%绝对不能说是平稳”。

　　近年来，政府正在逐步承担起社会保障职能。经济适用房曾经从85%降到8%，现在武汉市政府恢复到20%。

　　“武汉和全国房价下降趋势是2007 年以及此前多次市场跳跃亢奋下价格透支的结果，这种下降是正常的回归。”朱佳林分析。

　　哪些房子会降价？

　　“在房价调整期，并不是所有的房子都会出现很大的降幅”。朱教授分析，大浪淘沙、浪去沙沉。今年，缺陷楼盘会浮出水面，去年的亢奋房价叫嚣出次品。“有缺陷的产品首先会浮出水面，必须降价，这是市场理性的结果”。

　　朱教授说，性价比越高的产品抗风险能力越强，降价的必要性越小。市场理性化后，性价比高的产品不需要降价，依然可很好的销售。真正稀缺资源的产品影响也不会很大，主要是针对高端收入阶层。

　　“与经济适用房的品质相当，在地理位置上、在区位上品质相当，和经适房处在同一片区甚至相邻的这些房子，绝对降价。”朱教授说，特别有些地方，2007年4月时整个区域均价在3500 元左右，到2007 年11 月时跳到7000元以上，品质没有任何变化，“这些楼盘肯定要降价”。

　　08年是买方市场

　　“如果说楼市出现拐点的话，不是长期的上升趋势走向下降的趋势，而是从亢奋的跳跃上涨后走向平稳的趋势。”朱佳林说，“自住、一套、普通、当地”会成为市场主流。

　　而刚性需求才是衡量楼市需求的重要标准。朱佳林说，结婚购房是刚性需求。2007年武汉结婚的将近90000户，如果有一半买房就将近5万户，保守估计是80万方。加之城市化进程以及拆迁购房需求，从长远来看，武汉住房需求量应该是800万方以上。

　　今年上半年的形势和银根紧缩，使得投资、投机减少大概20%。武汉市2007 年竣工760 万方，成交1090万方，缺口200余万方，若将投机、投资需求的20%去掉，武汉楼市“供求平衡，买方市场”。

　　开发商论点

　　武汉复地房地产开发公司总经理王基平——

　　投资房地产仍是理想工具

　　“从去年开始，外资破天荒大肆涌进武汉房地产市场，湖北省去年是350亿，进入武汉市有68亿资金。”武汉复地房地产开发公司总经理王基平告诉记者,投资房地产在目前国内来说确实还是一个比较理想的工具，特别是在武汉这样一个中部城市。

　　跌幅超过3成　信用体系会崩溃

　　有人说去年的房地产开发商喜笑颜开，今年是愁云密布，还会有资金进来吗？王基平解释说，这只是一个片断，对于不同的开发商而言也是表情不一样的。国际资金敢将巨额资金投入到武汉，是因为他们有在海外投资经营房地产的预见性。

　　“今年对有一些开发商来说确实是一个关口，但是对有一些开发商来说能够控制好自己住宅的比例，控制好自己的节奏，可能面临更大的机遇。”

　　对于房地产的形势王基平表示长期看好，他认为大涨风险会很大，但是大跌同样会带来很大的风险。如果跌幅超过30%-40%，就会造成老百姓买的房子贷款都不用还了，整个信用体系都崩溃了，整个社会就没有信用可言了。

　　“以前有些媒体说房地产存在暴利，这种可能性是存在的，但是随着市场的逐渐成熟，市场的逐渐公开，暴利其实已经一去不复返了。”王基平表示，对于一些大型的企业，上市公司来说，公司操作也是透明的，拿地成本是多少，运营成本是多少，销售的价格是多少，利润、税收所有的东西都是在网上可以公开的，所以不存在有不阳光的一面。

　　“以后更多的发展就倾向于整合，小的房地产公司可能会在这场调整当中消失，但是房地产的春天还是会延续下去。”王基平说。

　　房产市场　只是在政府规划下波动

　　当很多开发商都表示看不清市场走势时，王基平有一个观点：市场只是在政府规划的这条线上进行波动，如果可以看到这条线，所有的买房行为也好，投资也好都是比较理性的。

　　“现在是比较好的时候，因为各个开发商都会拿出各自的营销手段，会把自己内功练得更好，将自己的产品在性价比上有一个更大的提高，这就需要大家更加理性地挑选房子，挑选开发商。”

　　但所有的开发商都面临一个问题：目前国家在房地产管理上意识到住房保障的问题，特别是廉租房和经济适用房建设的投入在逐渐的加大，湖北省原来是每人八平方米的标准，现在已经上升到每人十平方米的标准，让更多进入城市的低收入家庭能够得到住房。这会否给商品房开发商有竞争压力呢？

　　“作为房地产企业它所关心的只是要适应市场，追求企业利益的最大化并按章纳税，尽开发商自己的义务。”王基平表示。

　　权威点评

　　省房改研究会会长曾繁杰——

　　楼市走向要综合判断

　　昨日，省住房制度改革研究会会长曾繁杰抛出“预判、预期、预警”论——“前者做出的是一个预判，房地产商是一种预期，在这种预期里面带有强烈的愿望和追求。第三个观点跟一般的人不一样，他告诉我们不能太乐观，是一种预警。而楼市走向要结合这些综合判断。”

　　中国热钱大概6500亿美元住房供求关系是房地产业走向的一个永恒主题。“求”一般来说有三种，一个是自住，一个是投资，一个是投机。

　　曾繁杰表示，在自住的情况下，能适度地促进消费，但是如果在舆论的导向下，它有可能就是超前的，放大的。房地产投资很正常，它的特点是过渡的，最后的结果可能在供给上紧张了一点，利润追求可能会拉大。而投机完全是追求利润而进行的炒房行为。

　　“有的城市欢迎炒房团，其实我听到这个消息替地方的老百姓感到很悲哀，一旦炒房以后政府所付出的代价就大得多，而且比较严重。”曾繁杰介绍，“现在中国的热钱大概有6500亿美元，如果疯涨，那么这个国家和民族的损失是不可计量的。”

　　房地产投资要做足功课中国房地产投资有一个现象，2003 年、2004很高，然后是2007年。最高是在2003年，超过30%。“凡是高有一个现象，就是闹得很凶，量很小。”曾繁杰认为，在这样一种情况下市场要稍微冷一些，竞争氛围强一些，做足功课。

　　曾繁杰总结了从本质上提升整个产业水平的三个层次：第一，要建节地、节能、环保型、集约式的住宅。国家今后在密度、容积率上要提出一些全新的要求。第二，给住户提供的住房不仅仅是要有优秀的建筑，优质的生态环境，而且更要有非常好的和谐人文环境。今后在社区里面要建立良好的社区氛围，要给老人和青少年提供活动空间。第三，大家联起手来建立新概念地产。政府官员，企业家们能够在环境下做一些深层的思考。

　　

(本文来源：长江商报 )